ข้อควรรู้เรื่องโอนที่ดินให้ ลูก ญาติ เสียค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง พร้อมข้อควรระวังหลังโอน

โอนที่ดิน ขายอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้วยังต้องเสียภาษี และค่าธรรมเนียมที่แตกต่างกัน

วันนี้ทางเรามีข้อแนะนำ สำหรับการซื้อขาย โอนที่ดิน ที่นอกจากการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ในขั้นตอนการขายอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ จะมีการคิดภาษีค่าโอนที่ดิน ซึ่งแตกต่างกันไปตามแต่ละกรณีต่างๆดังนี้

กรณีโอนให้ญาติพี่น้อง

สำหรับค่าการโอนที่ดินให้กับญาติพี่น้องนั้น แม้จะมีความเกี่ยวพันกันทางสายเลือด แต่ก็มีความแตกต่างกันตามแต่ละกรณี โดยสามารถดูได้ดังนี้

ค่าการโอนที่ดินสำหรับลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

สำหรับคำว่าลูกที่ชอบด้วยกฎหมายนั้น หมายถึง ลูกที่ได้กำเนิดในระหว่างที่ฝ่ายพ่อและแม่อยู่ในระหว่างการจดทะเบียนสมรส แล้วต้องการยกที่ดินที่มีให้กับลูก จะมีค่าใช้จ่ายสำหรับการโอนที่ดินดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 0.5% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 0.5% จากราคาประเมิน(เฉพาะส่วนที่เกิน20ล้านบาท)

หมายเหตุ:สำหรับลูกบุญธรรมจะถูกนับรวมในกรณีของการโอนที่ดินสำหรับญาติพี่น้อง

ค่าโอนที่ดินสำหรับลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 0.5% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%

​

ค่าโอนที่ดินสำหรับสามีภรรยา

สำหรับคู่แต่งงาน หรือสามี-ภรรยาที่ต้องการจะมอบที่ดินให้แก่กัน แต่ไม่ใช่ในรูปแบบของมรดก จะมีค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 0.5% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%

ค่าโอนที่ดินสำหรับญาติพี่น้อง ที่ไม่ใช่ลูก

ญาติพี่น้องในที่นี้ หมายถึง พี่น้อง ปู่ ย่า น้า อา ลูกเขย ลูกสะใภ้ และรวมไปถึงลูกบุญธรรม หากไม่ได้ทำการโอนในรูปแบบของมรดก จะต้องเสียค่าโอนที่ดินดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% จากราคาประเมิน แต่หากกรณีที่ปู่ ย่า ตา ยาย โอนให้หลานที่สืบสายเลือดแท้ๆ จะเสียเพียง 0.5% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%

​

จะสังเกตได้ว่า แม้จะเป็นญาติสนิทฝ่ายใดก็ตาม หากไม่ใช่ผู้ที่เป็นลูกแท้ๆ ก็ต้องเสียภาษีค่าโอนที่ดินในจำนวนเดียวกันกับการซื้อขายที่ดินตามปกติ เพียงแต่ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะมีการหักค่าใช้จ่ายยืนพื้นที่50%(ไม่จำกัดจำนวนปีที่ครอบครอง)

กรณีโอนในฐานะมรดก

สำหรับการโอนในฐานะมรดก จะเสียค่าโอนที่ดินเพียงค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนมรดกเท่านั้น โดยจะแบ่งออกเป็น 2 กรณีดังนี้

• กรณีฝ่ายรับมรดกเป็นผู้สืบสายเลือดแท้ๆ (ลูก หลาน เหลน)หรือเป็นคู่สมรส จะคิดค่าธรรมเนียมเพียง0.5% จากราคาประเมิน
• กรณีฝ่ายรับมรดกเป็นญาติพี่น้องที่ไม่ได้สืบสายเลือด หรือลูกบุญธรรม จะคิดค่าธรรมเนียมเป็นจำนวน 2% จากราคาประเมิน
•  

นอกจากนี้ ยังมีเงื่อนไขพิเศษจากการโอน ในฐานะมรดกเพิ่มเติม ดังนี้

• หากทรัพย์สินมีมูลค่าเกิน 100 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องเสียภาษีเป็นจำนวน 10% นับจากส่วนที่เกินมูลค่า 100ล้านบาท
• หากผู้รับมรดกเป็นผู้สืบสายเลือดแท้ๆ (ลูก หลาน เหลน) จะคิดอัตราภาษีเพียง 5%เท่านั้น
• หากเป็นการโอนมรดกระหว่างสามี-ภรรยา จากกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเสียชีวิต หากจดทะเบียนสมรสกันถูกต้องตามกฎหมาย ผู้รับมรดกจะได้รับการยกเว้นภาษี โดยไม่ต้องจ่ายค่าโอนที่ดินใดๆ

​

กรณีโอนสำหรับซื้อ-ขาย

สำหรับการโอนซื้อขายที่ดินนั้น ไม่ว่าอีกฝ่ายจะเป็นญาติพี่น้องหรือใคร ก็จะมีค่าใช้จ่ายจำเป็นด้วยกันทั้งหมดดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จะคิดค่าใช้จ่ายเป็นจำนวน 2% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์อยู่ที่ 0.5% จากราคาประเมิน หรือราคาขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะอยู่ที่ 3.3% จากราคาประเมิน หรือราคาขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่า
• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง

ข้อควรระวังหลังการโอน

อีกสิ่งหนึ่งที่อยากจะเตือนให้พึงระวังเอาไว้ นั่นก็คือ เมื่อทำการโอนแล้ว กรรมสิทธิ์ทั้งหมด จะตกเป็นของเจ้าของใหม่ทันทีโดยที่เจ้าของเดิมไม่สามารถดำเนินการอะไรต่อได้อีกแล้ว

แม้ว่ากรณีที่โอนให้กันในรูปแบบมรดก หรือพ่อแม่ยกให้ลูก อาจสามารถไถ่ถอนคืนได้ แต่สำหรับการซื้อขายตามปกตินั้น จะไม่มีสิทธิ์ใดๆเลย ผู้โอนจึงต้องระมัดระวัง ในขั้นตอนโอนที่ดินเอาไว้ให้มากๆ

ตัวอย่างหนังสือมอบอำนาจ ขายฝากที่ดิน